PEYZAJ, SÜS HAVUZU VE YÜZME HAVUZU BAKIMLARI

Her zaman söylemişimdir bunu ve her zamanda söylemeye devam edeceğim bir siteyi güzel gösteren peyzajı ve ortak alandaki mimaridir. Bu konu site yönetimlerinin hassasiyet göstermesi gereken en önemli konudur. Bir sitenin peyzajı var ve bakımsız kalmışsa o yönetime de o sitede oturanlara da geçmişler olsun. Ama bakımlı periyodik bakımları yapılan, mevsimsel bitkileri sürekli takip edilen bir peyzajlı sitede yaşamanın keyfi de bir başkadır. Hele ki bir de bahçe katı iseniz. Bir de süs havuzları vardır. Onlarda eğer bakımsız bırakılırsa hem kötü görüntüsü hem de içinde biriken bakteriler yüzünden etrafa yayılan kötü koku tam bir baş belasıdır. Ancak rutin kontrollerin ve bakımların yapıldığı bir site iseniz, o zaman çok tatlı bir süs havuzunuz ile gün geçirebilirsiniz. İşte bunların bakımlarının yapılabilmesi sorumluluk sahibi yöneticiler ve oturan site sakinleri ile mümkündür. Peyzajı hor kullanan bir site sakini topluluğu var ise yönetici ne kadar çabalarsa çabalasın çok randımanlı bir peyzaj maalesef olamaz. Ha keza süs havuzu içinde sürekli içine pisliklerin atıldığı, bir süs havuzu ne yazık ki verimli çalışmaz. Hatta içindeki pislikler çok olup ta kapak süzgeçlerinden geçecek olursa bir de mekanik arızalar peşi sıra gelir. Ez cümle peyzajına da, süs havuzuna da hem yönetici hem de site sakini olarak sahip çıkacaksınız. Yoksa istediğiniz kadar uyarı yazıları, uyarı smsleri, uyarı mailleri atın durun. İnsanda bilinç olmalı. Bu bilinç sitelerde yaşamakla aşılanamaz. Bu bilinç anne ve babaların çocuklarına çevreye karşı duyarlı olmasını öğreterek bu bilinci aşılayarak olur. Bir evlat sahibi olarak çocuğuma en çok çevre bilincini aşılamaya gayret gösteriyorum. Çocuklarımız ne kadar temiz olurlarsa gelecekte sitelerimizde o denli temiz ve bakımlı olacaktır. Bugün kısa yazıyorum çünkü bir arkadaşım uzun yazılar kısalara nazaran fazla okunmuyor gibi bir istatistikten bahsetti o nedenle onun ikazına uyuyorum yazılarımı biraz daha kısa tutmaya çalışacağım bundan sonra. Herkese iyi haftalar ve kolaylıklar dilerim.

SİTELERDE YAŞANILAN GÜVENLİK PROBLEMLERİ

Belkide tüm sitelerin en büyük handikap noktasıdır güvenlik. Öyle kritik bir yerdedir ki güvenlik direk sitenin ilk giriş noktasıdır. Bir güvenlikçidir sitenin dışarıya bakan yüzü. Eğer o saçı sakalı dağınık, üstü başı bakımsız bir halde ise o site dışarıdan ciddiye alınmaz. Şayet tabir-i caizse kapıdaki güvenlik jilet gibi görünüyorsa işte o zaman dışarıdan bakıldığında da tüm bakış imajı değişir insanların. O nedenle çok önemlidir. Hatta hırsızlar bile soymak istedikleri sitelerin ilk güvenliklerini takip ederler. Eğer güvenlikçi işini iyi yapıyorsa hırsızları geri püskürtür. Şayet lakayik bir güvenlik profili varsa hırsızlara gün doğmuştur demektir. Bir hırsız soyacağı sitenin güvenlik kameralarını çok önemsemez, dikkat ettiği en önemli şey güvenlikçilerin ne derece iyi veya kötü olduklarıdır. O nedenle güvenlik bir sitenin bel kemiğidir. Sitenin dışarıya bakan yüzüdür. Siteye gelen birisi ilk onlarla muhattap olur. Biz toplum olarak güvenlikçi deyip hafife alsak ta işin aslı öyle değildir. Özellikle şunu da belirtmek isterim ki güvenlik personellerinin yetkilerinin bakanlığımız tarafından ilerleyen yıllarda daha da iyileştirileceği kanaatindeyim. 

Bunların yanı sıra sitelerin güvenlik kamerası problemleri de maalesef hat safhadadır. Özellikle müteahhit firmalar inşaat maliyetlerinin yükselmemesi için düşük kaliteli ve az sayıda güvenlik kamerası kullanarak maalesef site yönetimlerinin ve güvenlik firmalarının işlerini zorlaştırıyorlar. Sonrasında bu eksikliği tamamlamak site yönetiminin daha doğrusu kat maliklerinin işi oluyor. Yeni bir bütçe ile ilave olarak demirbaş gibi mesela her daireden ek bütçe alınarak sitenin kameraları iyileştiriliyor. Bu da kat maliklerine ekstra bir gider yükü oluşturuyor. Bunların çözümü için gerek çevre ve gerekse iç işleri bakanlığımızın bazı mecburiyetleri getirmeleri gereklidir. Müteahhit firmaların mesela iskan alabilmeleri için sitenin her noktasını gören kamera sistemi mecburi olmalıdır aksi halde iskan alınamaz gibi bir zorlayıcılık olsa hem sitede yaşayacak insanlar hem de site yönetimleri ve güvenlik firmaları gayet memnun olacaklardır. Şunu kabul etmeliyiz ki Türkiye' de inşaat sektörünün gelir getirisi gayet iyidir. Bu nedenle ilave kamera konulması müteahhitleri çokta mali yönden yormayacaktır. 

Öyle siteler görüyorum ki resmen bu siteyi Allah koruyor diyebilirsiniz. Otoparkında kamera yok ortak alanda üç beş tane kamera var o da doğru düzgün göstermiyor bile ama insanlar dünyanın aidatlarını ödüyorlar işte bu haksızlık oluyor. Sonra bir hırsızlık veya olay olduğunda kamera kayıtlarına bakıldığında maalesef istenilen kalitede görüntü olmadığı için gerekli tespitler yapılamıyor. Bunda ne site yönetiminin, ne güvenliğin ne de site sakinin suçu bulunuyor. Burada suç o kamera sistemini o şekilde kurdurtandadır. 

Bir diğer konu da bizim canımızı, malımızı hatta namusumuzu nasıl profildeki güvenlikler koruyor konusudur. Yani her önüne gelen güvenlik olabilir mi diye sormalıyız. Sadece bir sınavı kazanarak güvenlik olmak doğru mudur. Polis, asker, pilot sadece sınavla mı olunuyor diye sorulmalıdır. Kaldı ki biz güvenliklerin yetkilerinin arttırılmasından yanayız. O nedenle her önüne gelen güvenlik olmamalıdır. Şu anda toplumdaki algı şudur maalesef, işsiz güçsüz, bir mesleği olmayan, iş bulamayan bir gruba verilmiş bir meslek olarak nitelendirilmektedir ki bu çok yanlış bir görüştür. İşini layıkıyla yapan büyük çoğunluklu güvenlik kardeşlerimiz mevcuttur. Elbette arada çürük elmalar olacaktır bu her meslekte vardır sadece güvenliğe mahsus değildir. O nedenle güvenlik sertifikası verilirken biraz daha kalifiye, bu işin bilincinde olan kişiler daha seçici davranılarak sertifika verilirse ben eminim ki güvenlik mesleği çok daha iyi noktalara gelecektir.

Yazıma son verirken güvenlik kardeşlerim işiniz zor, meşakatli, sabır isteyen bir iştir. Ama çokta güzel bir mesleğiniz vardır. O nedenle bu mesleği halk arasında saygın bir noktaya getirmekte, insanların saygı duymadığı güvenlikçi deyip geçeceği sıradan bir meslek haline getirmekte sizlerin elindedir. 

SİTE YÖNETİMLERİNDE YAZ DÖNEMLERİ NASIL DEĞERLENDİRİLMELİDİR

Site yönetimleri için en önemli  dönemlerden birisi yaz dönemleridir. Özellikle bu dönem aslında siteler içinde bir fırsat dönemidir. Şimdi yaz mevsiminde site yönetimleri neler yapmalı bunlardan kısaca bahsedelim. Eğer siteniz kazanla çalışan bir site ise yaz döneminde kapalı olmasından istifade ederek kazan dairesi alanının temizliği, kazanların kışa hazır olması için ilgili firması çağırılarak kışa hazırlık bakımının yapılması, blok bacalarının temizliği gibi doğrudan kazan ve ısınma sistemini ilgilendiren etkenler tamamen elden geçirilmelidir. Eğer kış döneminde çatı akıntısı vs. gibi tesisat mekanik problemi olan alanlarınız var ise güneşten istifade ederek hemen bakım onarım işlerine girişebilirsiniz. Site içerisinde bank, çardak, dinlenme alanı, çocuk parkı gibi alanlarınızda elden geçirilmesi gereken yerler  varsa hepsinin tamir ve bakımını yapabilirsiniz. Merkezi sistemli bir site iseniz kazanlarınız kapalı olduğu için doğalgaz faturalarınız da azalma olması da mali yönden bütçenizi biraz olsun rahatlatacaktır. Yaz mevsimi de eğer çok gideriniz olmaz ise yaz mevsiminde bütçenizi toparlamak için size bir fırsattır. 

Peki bunlarla bitti mi, tabii ki hayır. Su depolarınızın temizliği de yine yaz döneminde yapılmalıdır. Bütün bir kış kullanılan deponun yazın dezenfekte ve temizliği gereklidir. Bu konunun ihmal edilmemesi büyük önem arz etmektedir. Peyzaj bahçe işlerinde de yine yaz mevsimine uygun bitki ve çiçekler ekilmeli. Çimler havalandırılmalı, ölü noktalar gübre ve tohumlarla tekrar canlandırılmalıdır. Kışın uykuya geçen bitki örtüsünün yazın canlı olduğunu bakıma ve ilgiye muhtaç olduğunu asla unutmamalısınız. Burada bir tecrübeli bir meslek büyüğümün sözü geldi aklıma "Siteyi gösteren peyzaj ve yeşil alanlardır." Bu söz benim bir yönetici olarak her zaman kulağımda küpedir ve meslektaşlarıma da bu sözü kulaklarına küpe etmelerini tavsiye ederim.

Bina içlerinde koca kış sürekli kullanılan ve zaman içerisinde kirlenen ve boyaya ihtiyaç duyulan koridor, blok girişi vs. alanlarınızın da elden geçirebileceğiniz bir mevsimdir bu dönem. Yine ısıtma sisteminin kullanılmamasından istifade ederek merkezi sistemli bir site iseniz mutlaka bu dönemde de kalorimetrelerinizi var ise teknik personeliniz yok ise ilgili firması elden geçirerek arızalı veya değişmesi gereken var ise gerekli müdahaleler edilmelidir. Yaz döneminin diğer bir adının tatil olduğu unutulmamalıdır ki bu site içerisinde cıvıl cıvıl çocuk seslerinin çokça olacağı bir dönemdir. Bu dönemde eğer sosyal bir site yönetimi iseniz ve tabii ki bütçeniz de buna el veriyorsa çocuklar içinde bazı eğlence ve aktiviteler yapabilirsiniz. Bu konuda da bir mesleki ip ucu vereyim size. Yaz döneminde özel okul ve kolejler öğrenci çekebilmek ve kayıtları arttırabilmek için özellikle toplu yapı olan sitelerde bu tip organizasyonlar yaparak öğrencileri okullarına çekmeye çalışırlar. Bundan istifade ederek hem ücretsiz hem de eğlenceli programlar düzenleyerek sitenizde çocukların eğlenceli zamanlar geçirmelerini sağlayabilirsiniz. Bu da benden size bir fikir olsun. Yaz döneminde 15 Temmuz ve 30 Ağustos gibi iki önemli resmi tatil bulunmaktadır. Bu özel günlerde de sitenizde etkinlik yapabilirsiniz. 

Yazın en kötü tarafı haşere ve böceklerdir. Bunlardan korunmak için de özellikle tedbirler almanız çok önemlidir. İster dışarıdan hizmet alarak, isterse bu konuda sertifikalı ve tecrübeli personeliniz var ise ondan faydalanarak ilaçlama yaptırmanız gereklidir. Tüm ortak alanlarda fare istasyonlarından tutunda, haşere ve sürüngen, kemirgenlere karşı alınacak tüm tedbirleri almalısınız. Yaz döneminde kışa hazırlık yaparak geçiren siteler kış dönemini her zaman asgari sıkıntı ile geçirmişlerdir bu her zaman böyledir. Ancak kışa hazırlanmayan sitelerde maalesef ki kış mevsiminde çok ciddi sıkıntı ve sorunların belirdiği de net görülmektedir. Şimdiden hazırlıklar için hepinize kolay gelsin iyi çalışmalar dilerim.

KORONA VİRÜSÜNÜN TOPLU YAŞAMLARA ETKİLERİ VE ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER

Bütün Dünya da etkisini gösteren ve tüm Dünya da gerek ekonomik ve gerek sosyolojik izlerinin uzun bir süre devam ettireceği gözle görülemeyen küçücük olan ancak şu ana kadar 300 binden fazla insanın ölümüne sebep olan ulusal adı ile Covid-19. Ülkemizde de ne yazık ki ciddi hasarlar bıraktı. Ekonomik, sağlık, sosyolojik tüm dengelerimizi alt üst etti. Belli ki yeni normalde artık hiç bir şey eskisi gibi olmayacak. Örneğin artık rutin harcamalarımızın içerisine mutlaka maske harcaması eklenecek veya iş yerimiz var ise oraya dezenfektan koymamız zorunlu olacak ve bir ilave harcama kalemi daha eklenecek. Elbette her şey sağlığımız için olacak ama bu rutine kendimizi ve çevremizi alıştırmak biraz zaman alabilir. Peki bu aşamada toplu yaşamların olduğu yüzlerce hatta kimi büyük projelerde binlerce insanın yaşadığı toplu yaşam konutlarında ne gibi tedbirler alınmalıdır biraz bunlara değinelim. Bir kere gelecek dönem yeni bütçenize mutlaka korona virüs gideri harcamalarını eklemeniz gerektiğini en baştan belirteyim. Yönetim ofisinde kullanılması gereken maskeden tutun da, ofis ve ortak alanlarda olması gereken ve ilerleyen süreçte de devlet tarafından zorunlu hale getirilmesi muhtemel olan dezenfektan site içerisinde yoğun kullanılan ve geçilen noktalara konulmak zorunda olacaktır. Site ilaçlamaları hem haşere,kemirgen,sürüngen olarak hem de korona virüs tedbiri olarak iki çeşit olacaktır muhtemelen. Dezenfekte ilaçlaması her ay olmasa da senede iki veya üç defa zorunlu olmalıdır. Kanuni zorunluluktan çok site yönetiminin sitesindeki yaşayan insanların sağlığını koruma sorumluluğu gereği yapılmalıdır. Şu unutulmamalıdır ki insan sağlığını olumsuz etkileyen faktörler hele ki göz göre göre ihmal var ise bir nevi de suç unsuru teşkil etmektedir. Kendi yasal haklarını korumak isteyen bir site sakini bu konuda yasal hakları çerçevesinde site yönetiminden hak talep edebilir. Korona virüsü gerek kanuni düzenlemeler ile, gerekse kişisel ve toplumsal rutin alışkanlıklar olarak bazı şeyleri hayatımızda değiştirmemize sebep olacaktır. Eskisi kadar el tokalaşmak azalacak, eskisi kadar kalabalık ortamlar oluşmayacaktır. Düğün salonları, restorant, cafe vs. işletmeler için yeni bir dönemin başladığı aşikardır. Site yönetimlerinin de bu doğrultuda çeşitli tedbirler alması gerekmektedir. En başta eğer sitenizde bir sosyal tesis var ise burada kesinlikle yeni bir düzenleme ve uygulamaya gitmeniz elzemdir. Peki ne yapabilirsiniz. Bunları da anlatalım. Spor salonlarınızda alet aralıklarını en az 1,5 mt mesafeye çekmelisiniz. El dezenfektanı mutlaka bulunmalıdır. Maskesiz kimsenin salona girişine müsaade edilmemelidir. Spor salonuna uygun ayakkabı bulunmalıdır. Ateş ölçer cihazı olmalı ve salonda bulunan eğitmen veya görevlinin girişte ölçüm yapması gereklidir. Ha keza sauna, buhar odası, hamam gibi ıslak hacim alanlarınız var ise aynı uygulamalar buralar için de geçerli olmalıdır. Özellikle sosyal mesafenin site yönetimlerinin olmazsa olmaz uygulaması olmalıdır. Bu dönemde temizlik malzemesi ve sarf temizlik ürünleri harcamalarınız biraz artacaktır. Yeni dönem bütçenizde düzenlemelerinizi buna uygun şekilde arttırmalısınız. Bunun yanı sıra da artık lüks veya gereksiz olabilecek harcamalarınızı da kısmalısınız. Bazı maliyetlerin mücbir sebeplerden dolayı arttığı aşikar olsa da gelecek dönem insanların ceplerini yakacak aidat zamları çok hoş karşılanmaz. Hele ki böyle bir dönemde fahiş bir aidat zammı sitenizde yönetici olarak başınızı çok ağrıtır bunu belirtmeden de geçemeyeceğim. Peki hem temizlik harcamaları ve ilaçlama harcamalarını arttır hem de aidata çok zam yapma nasıl olacak. İşte sizi profesyonel yönetici yapacak bu mesleğin mutfağında daha çok ekmek yiyeceğiniz ip uçları verelim dileyen uygulayabilir. Bir kere tasarruf demek ucuza kaçmak değildir bu yanlış anlayışı düzeltelim. Tasarruf yapacağım diye ucuz, sağlıksız ürünler kullanırsanız kaş yapayım derken göz çıkartırsınız. Bizim tasarruf dediğimiz konu şudur. Gece saat 03:00' den sonra bazı çevre aydınlatmalarınızı, otopark aydınlatmalarınızda tasarrufa gidebilirsiniz. Sosyal tesislerinizde kullanım sıklığını takip ederek burada bazı tedbirler alabilirsiniz. Örneğin saunanın sabahtan öğlene kadar kullanımı diğer saatlere göre az ise yeni bir karar alarak ıslak hacimler bundan sonra öğlen 13:00'te açılacaktır derseniz ciddi bir tasarrufunuz olacaktır. Site sakinlerinden gelen itirazları doğru bir dil ile anlatır bu işin gerek ekonomik, gerekse sağlık yönünü anlatırsanız anlayacaklardır. Şunu bilmelisiniz ki uygulayacağınız her kararla %100 memnuniyet zaten sağlayamazsınız. Ama siz sitenizin röntgenini iyi çeker ve iyi analiz ederseniz. Tamamı olmasa da yarıdan fazlasının tebriğini ve teşekkürünü alırsınız. Vesselam zor meslek ama severek yapıldığında çokta keyifli meslek bizimkisi. Tüm yönetici meslektaşlarıma başarılar ve sağlıklı günler dilerim.

SİTE YAŞAM KURALLARI NELERDİR

Toplu sitelerin diğer apartman dairelerinden en büyük farkı kural ve yönetmeliklere bağlı olarak yaşam sürülmesidir. Herhangi bir mahallenin apartman dairesinde oturmanız halinde herkes kendi katından mes'uldür. Hatta bazıları bunu bile yapmamak için çok sembolik paralara halk arasında merdivenci diye adlandırdığımız kişiye örneğin 5 katlı bir apartman dairesinin haftada  bir veya iki defa baştan aşağı merdiven, korkuluk, saat dolapları gibi yerlerin temizliğini yaptırarak çok küçük sembolik paralar ödeyerek temizlik yaptırabiliyorlar. Bu tip apartman dairelerinde herhangi bir kural, yönetmelik vs. uygulama yoktur. Herkes kendi katından ve evinden mes'uldür. Ancak her zaman karşılaştığımız yüksek sesli müzik, gece çok fazla gürültü yapılması, apartman binasına giriş çıkışların kontrolsüzlüğü vb. daha sayabileceğimiz çok fazla olumsuz duruma karşıda herkes kendi bireysel tedbirini almak zorundadır. Zaten günümüzde baktığımızda da saydığım olumsuzlukların çoğunluğu bu tip apartman dairelerinde oluyor. Peki toplu yaşamın olduğu site yaşam kuralları nasıl oluyor. Bu konu çok teferruatlı olduğu için özetleyerek ve çok minimize ederek anlatacağım. 

Bir kere öncelikle komşuluk hakkı dediğimiz husus her şeyin başını çekmektedir. Evimizin için de işler ters gittiğinde aklımıza komşumuz gelmelidir. "Acaba komşum rahatsız oluyor mudur" sorusunu kendimize sormamız gereklidir. Bu konu ile ilgili peygamber efendimiz S.A.V buyururlar ki "Cebrail bana komşu hakkında o kadar tavsiyede bulundu ki, vallahi onu mirasçı bırakacak sandım." derler. Buna benzer bir çok özlü söz ve alimlerin sözleri bulunmaktadır. "Komşusu açken, tok yatan bizden değildir." , "Komşu, komşunun külüne muhtaçtır." , "Sizden birisi kendisi için istediğini din kardeşi için yahut komşusu için istemedikçe tam iman etmiş sayılmaz." daha bunun gibi sayabileceğim nice hadis, özlü sözler bulunmaktadır. O nedenle komşuluk ilişkilerimiz gerek medeni kanunda, gerekse dini kanun ve haklarda çok önemlidir. 

En başta söyleyebileceğimiz yüksek sesle müzik dinlememe, ev içerisinde çok fazla gürültü yapmama, gece geç saat olduğunda gerek yüksek sesle konuşmama, gerekse tv veya müzik sesini kısma en önemli uymamız gereken kurallardır. Sonrasında ortak mahallere geçecek olursak şayet koridorda çöp kovası var ise kapı önüne çöp poşeti bırakmamalıyız, eğer çöp kovası yok ise site yönetiminin çöp bırakma saat ve günlerine uymalıyız. Kapımızın önüne ayakkabı, bebek arabası, bisiklet vb. eşyalarımızı asla koymamalıyız. Site yönetiminin bunlar için gösterdiği depo veya park alanlarına bırakmalıyız. Eğer bunlar da yoksa evimizin içinde muhafaza etmeliyiz Bunlar bizim kapı komşularımızı rahatsız edecek önemli etkenlerdir. Site ortak kullanımına sunulan var ise yüzme havuzu kurallarına uymalıyız, fitness salonu kuralları, hamam, sauna, buhar odası yani ıslak hacim dediğimiz alanlarda mutlaka yazılı ve sözlü kurallara riayet etmeliyiz. Şu bilinmelidir ki site yönetiminin her uygulanmasını istediği kural keyfi değil site sakinlerinin hem sağlık, hem de can güvenliği içindir. Site içerisinde yazılı olan araç azami hızına dikkat etmek yine önemli kuralların başında gelmektedir. Geçmiş yıllarda site otopark ve yollarında istemeden ancak dikkatsiz ve kurallara uymadığı için komşusuna veya komşusunun çocuğuna aracı ile çarpan trafik kazalarına rast geldiğimiz üzücü bir gerçektir. Asansör kabinleri içerisinde başka yolcu var ise kimseyi rahatsız etmeden yolculuk yapmak. Koridor ve site ortak alanlarında özellikle bahçe katlarının kendi alanlarına girmemek dikkat edilmesi gereken konulardır. 

Diğer bir hususta sitemiz için çalışan emekçi kardeşlerimizle alakalıdır. Şu bu meslekte uzun yıllardır çalışan birisi olarak çok fazla başıma gelmektedir. Örneğin sitemizde hava yolu personellerimiz çalışmakta olsunlar. Bu kıymetli personellerimizden birisi gece uçuşundan gelsin hem yorgun hem de uykusuz evine gelmiş dinleniyor. Sitelerde normal çalışma standarttı çoğunlukla her meslekte olduğu gibi gündüz olduğu için eğer ki büyük bir site ise temizlik makineleri ile temizlik yapılmaktadır. Bunun sesinden rahatsız olan gece uçuşundan gelen personellerimiz çoğunlukla rahatsız edildiği gerekçesiyle çalışan personellerimize sözlü ve fiziki olarak bazen müdahalede bulunuyorlar. Böyle bir durumun yaşanmaması için özellikle o site sakinimizin sabah mesai saati başlaması ile site yönetimine durumunu bildirmesi gereklidir. Site yönetimlerinin en büyük vizyonlarından biri site sakini memnuniyeti oluğu için bu konuyu anlayışla karşılayacak olup o katı gerekirse ileri bir saat veya bir sonraki güne bırakabilme tasarrufuna sahiptirler. Bunun gibi aslında konuşarak çözülebilecek bir çok sorun aşılabilir. Site personellerinin de koridor ve ortak alanlarda sigara, argo konuşma, yüksek sesle konuşma, aracı var ise dikkatli kullanma gibi hususlara azami özen göstermesi gereklidir. 

Kısaca son söz olarak belirtecek olursak hem yaşayan hem de çalışan kendisini karşısındakinin yerine koyarsa eminim ki o site güllük gülistanlık içerisinde huzurla yaşanılabilir bir yer olacaktır.

Aidat Tahsilat Problemleri

Site yönetimlerine anket yapsanız en çok muzdarip oldukları konunun aidat tahsilatları olduğunu göreceksinizdir. Maalesef bizim ülkemizde site yönetimlerine ödenen aidatların halk arasında çok gereksiz ve lüzumsuz olduğu görülmektedir. Site bütçesinden bir haber site sakinlerinin söylediği ilk söz “Kardeşim o kadar aidat veriyoruz nereye gidiyor bu paralar” olacaktır. Ya da “Bu kadar aidat ödüyoruz sadece çöpümüzü alıyorlar onu da almasınlar kendimiz atarız” cümlelerini çok duymaktayız. Bu görüşün değişmesi biz bilinçli yöneticilerin, bu işi profesyonelce yapanların sağlayacağı öz veri ile düzeleceği aşikardır. Ben bunun için şahsen çok kafa yordum. İnsanların verdikleri paraların nerelere gittiğini öğrenmeleri kadar doğal bir şey olmadığı konusunda sanırım hepimiz hem fikirizdir. Eğer iyi bir site yönetimi iseniz, şeffafsanız, aldığınızın ve verdiğinizin hesabı doğru tutulmuşsa bunu göğsünüzü gere gere her yere her platformda paylaşmalısınız öncelikle. Bu güven duvarını öncelikle yıkar. Sonra neler yaptığınızı, günlük, haftalık ve aylık olarak muhakkak gerek yönetim kurulunuzla, gereksede tüm site sakinleriyle paylaşmalısınız. Böylece ne işler yapıldığını herkes görecektir. Hele hele en önemlisi birazda yenilikçi bir yöneticiyseniz farklı çalışmalarınız insanların gözünden emin olun kaçmayacaktır. Tüm bunların sonrasında insanlar neye aidat ödediklerini görecekler, ne için sizin para istediğinizi anlayacaklar tabii ki %100 memnuniyet çok zor hatta imkansızdır. Ancak yarıdan fazla bir memnuniyet bu çalışmalar ve paylaşımlarla mümkündür. Bayramın 3. Gününe girerken bayram sonrasında tüm site yönetimlerimizi yoğun bir çalışma ve tahsilat telaşesi bekliyor herkese kolaylıklar dilerim. 

Sitelerde Resmi, Dini ve Özel Günlerde Neler Yapılmalı?

Site yönetimlerinin tabiri caizse kendilerini en iyi gösterebildikleri zamanlar resmi, dini ve özel günlerdeki organizasyonlarıdır. Bu zamanlarda yaptıkları organizasyonlarla hem site sakinleriyle yakınlaşma, hemde kendi duyarlılıklarını gösterme fırsatı yakalamış olurlar. Kendi yaptığım organizasyonlar üzerinden örnek vermem gerekirse, örneğin kızılay haftasında kan verme organizasyonu yapılabilir. Bunun için Kızılay ile iletişime geçtiğinizde size kan verme aracı gönderiyorlar sizde bunu daha önceden sms ve duyurularla sitenize duyuruyorsunuz ilgi duyan, herkes katılarak hem bir iyilik hem de sosyal bir aktiviteye katılmış oluyorlar. Resmi bayramlarda sitenizi şanlı Türk Bayrağımızla donatarak herkesi gururlandıran bir tablo oluşturabilirsiniz. Anneler gününde veya Dünya Kadınlar gününde sitenizdeki kadınlara çiçek dağıtabilirsiniz. Bunlar gibi daha bir çok örnekle sitenizde sosyal aktiviteler yapabilirsiniz. Ben özellike şunu tavsiye ederim tüm meslektaşlarıma. Görev yaptığınız sitenin bağlı bulunduğu ilçe belediyesi ile sürekli dirsek temasında olmanızı özellikle tavsiye ederim arkadaşlar. Belediyelerin Çanakkale, piknik, İstanbul gezileri, müze gezileri vb. bir çok organizasyonları olabiliyor eğer belediye ile ilişkilerinizi iyi tutarsanız bu tip organizasyonlar için siteniz adına bir çok etkinlik yapabilirsiniz. Bu da benden size bir dip not olsun. Bu yazımı yazmamla Ramazan Bayramının artık 2. Gününe girmiş bulunuyoruz. Tüm okurlarımın, meslektaşlarımın mübarek ramazan bayramını tebrik ederim. Saygı ve Sevgilerimle. 

SİTE YÖNETİM KURULU VE SİTE MÜDÜRÜ GÖREV VE SORUMLULUKLARI

Site yönetim kurulunu öncelikle tanıyalım sonra da site müdürünün görev ve sorumluluklarını anlayalım. Site Yönetim Kurulu: 

Eğer site yeni kurulmuş ise siteyi yapan müteahhit tarafından 2 yıl süre ile yönetilen geçici yönetim kuruludur. 2 yıl sonrasında ise yapılan kat malikleri genel kurulu ile kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan bu işi profesyonel olarak yapan kişilerin oy birliği veya çokluğu ile seçilerek aksi belirtilmedikçe en fazla 2 yıl süre ile yönetim sorumluluğunun üstlendiği gruba ve yine aksi belirtilmedikçe en az 3 kişiden oluşan temsil grubuna site yönetim kurulu denir.

Site Müdürü veya İşletme Müdürü: 

Seçilen yönetim kurulunun kendi hayat meşgalesi, mesleği ve kendi iş hayatları olmasından dolayı sitenin günlük ihtiyaçlarının takibini, mali durumunun takibini, sitede görevli olarak çalışan tüm personellerin takibini, site içerisinde genel huzur ve kalitenin sürekli olmasının takibini yapmak için ve diğer bir mahiyetle site yönetim kurulunun yerine onları temsil eden yetkili kişiye site müdürü denir.

Site müdürü sitenin günlük çalışma ve ihtiyaçlarının takibini yaparak bağlı bulunduğu yönetim kuruluna raporlama yapar. Yapılması gereken tüm işlerin bilgisini vererek yönetim kurulunun onayını aldıktan sonra gerekli işlemleri gerçekleştirir. Sitenin ihtiyaç duyduğu satın alınması gereken sarf malzemeden tutunda, bakımı yapılması gereken tüm makine ve teçhizatların tüm sorumluluğu site müdürüne aittir. Asansörlerin fenni muayenesinden tutunda, çocuk parkındaki salıncağın vidasına kadar hatta otoparkta yanmayan florasan aydınlatmaya kadar her şeyden sorumludur. İyi bir site müdürü çalıştığı sitenin sahasına, ortak alanlarına, sosyal tesislerine, koridorlarına ve hatta site sakini profiline kadar hakim olmalıdır. Hangi site sakini agresif, hangisi iyi huylu bilmelidir. Sitesine ve site sakinine hakim olamayan site müdürü ne yazık ki başarılı olamaz. Site sakinlerine hakim olabilmek ve onları tanıyabilmek içinde bu işi yapan meslektaşlarıma tavsiyem sürekli olarak kendilerini çaya ve kahveye yönetim ofisine davet ederek hem çalışmalarından bahsederek, hemde ülke ve dünya üzerine hatta sitelerinin varsa problemleri üzerine sohbet ve görüş fikir alışverişinde bulunarak sitede yaşayanları tanıma olanağına sahip olabilirsiniz. Bunun size meslek hayatınızda o kadar faydası olacak ki demek istediğimi ancak uygulayarak anlayabilirsiniz. Yine başımdan geçen bir hikayeyi anlatarak yazımı sonlandırmak istiyorum. Görev yaptığım bir sitemde öğlen saati olmuş ve yemek yemem gerekiyordu. Tam da o sırada çok sevdiğim bir site sakinim ofise ziyaretime geldi. Saat öğle arası olduğunu fark edince aramızdaki samimiyetle "senin öğlen arası dinlenme izninden çaldım, kusura bakma gel seni yemeğe götüreyim" diyerek ısrarla bana yemek ısmarladığını hatırlarım. Samimi ve gayretle, iyi niyetle çalışmanız halinde zaten site sakinlerinden gereken takdiri görürsünüz. Orası onların yuvaları, evleri olduğu için sitelerinde bir çivi dahi çakılsa hemen fark edip memnuniyet duyabiliyorlar. Tabii ki tam aksine hiç bir faaliyet gösterilmemesi halinde de çalışmaların kötü gittiğini de yine aynı şekilde fark edebiliyorlar. O nedenle tüm site müdürü meslektaşlarıma tavsiyem o dur ki, dinimizin de hadislerinde çok sıksa bahsettiği konudur, "İki günü eşit olan aldanmış, bugünü dününden kötü olan ise lanetlenmiştir" der. O nedenle her günün üzerine koymalısınız. Bu her işinizde böyle olmalıdır. Söylediklerimizi anlamak ve anladıklarımızı uygulamak nasip olur inşallah. 

Profesyonel Site Yönetimleri Neler Yapar?

Dünya’ da yeni ve gelişen teknolojiyle büyüyen bir sektör meydana geldi. İnşaat firmalarının koca koca binalar yapıp insanlara kampanyalı fiyatlarla sattıktan sonra o büyük yapıların bir nizam ve kuralla işlemesi gerekmektedir. Peki herkesin işi gücü kendine göre hayat meşgalesi varken o kocaman sitelerin eksik gediği ile kim ilgilenecek. Kim işinden gücünden, ailesinden, sevdiklerinden hatta bir çok sosyal faaliyetinden zaman ayırıpta oturduğu yerin derdiyle tasasıyla uğraşacak. Kim neden yan komşusuyla kötü olmak istesin ki. İşte tüm bu ihtiyaçlar için yep yeni bir sektör ortaya çıktı. Site yönetim firmaları. Yukarıda bahsettiğim tüm ihtiyaçların karşılanması için kurulmuş insanların oturdukları yerlerde daha kaliteli, daha huzurlu bir şekilde yaşamalarını sağlamak için çalışan hizmet üreten firmalardır. Site yönetim firmalarının tek amacı site sakini memnuniyetini sağlamaktadır. Burada bizim kendimize has Türk Milleti olarak özgün bir özelliğimizden de bahsetmeden geçemeyeceğim. Maalesef işin içinde para olduğu için insanlar site yönetimine aidat ödedikleri için beklentilerini her zaman en üst seviyede tutarlar. Bu nedenle en ufak eksik kalan bir işte doğal olarak rahatsızlıklarını dile getirirler. Site yönetimleri hiç bir yerde insanlar tarafından sevilmezler. Çünkü aidat topladığı ve o toplu alan içerisinde kural koyucu olduğu için kimilerine göre özgürlük kısıtlayıcı olarak görülürler. Halbuki site yönetimleri tamamen anayasaya bağlı, hukuka bağlı, açık ve şeffaf yönetilmek zorunda oldukları için tüm site sakinlerine eşit mesafede olarak işlerler. Kısacası ülkenin Cumhurbaşkanını bile ülkenin %50’si severken diğer %50’si sevmeyebiliyor. İşte site yönetimleride bu şekildedir seveni, destekleyeni, konulan kurallara uyanı kadar, tam aksi hareket edenlerde olabiliyor maalesef. Toplu yaşam alanlarının olduğu konutların daha iyi yönetilmeleri için kurulan bu kuruluşlar her geçen gün gelişen teknolojiyle insanlarımıza daha iyi ve kaliteli hizmet vermek için gelişiyorlar. Artık mobil çağın gelişmesiyle site aidatlarının telefondan hiç yönetim ofisine gitmeden telefondan tek bir tıkla aidat ödenebiliyor. Bu gibi daha bir çok teknolojik kolaylıkların artmasıyla ve eski yapıların yerine yeni ve büyük yapıların yapılmasıyla bu yeni hizmet sektörü de eş oranlı olarak hızla büyüyüyecektir. 

GENEL KURUL TOPLANTILARINDA YAŞANANLAR

Site genel kurul toplantıları kimi zaman sessiz sakin geçerken, kimi zamanda çok hararetli tartışmaların olduğu hatta daha ileri boyutlara taşınarak kavgaların yaşandığı çok sesli toplantılardır. Bu toplantılarda gerek site yönetim kurulu faaliyetleri, gerek mali bütçe ve gerekse yeni gelecek yılın bütçesi tüm kat maliklerinin önüne getirilerek sitenin genel analizi ortaya çıkartılır. İşte tam da bu aşamada eğer site aidatları yetersiz kalmışsa gelecek yıla okkalı bir zam yapılması gerekiyorsa o zaman genel kuruldaki şenliği izleye durun derim. Bu kadar parayı nereye harcıyorsunuz demelerinden tutun da, ben aday olmak istiyorum aidatları düşüreceğim deyip hatta seçilip düşüremeyenler mi dersiniz, ölürüm de bu aidatı ödemem deyip divan başkanlığına sandalye fırlatan veya sahneyi işgal eden mi dersiniz ne isterseniz yaşanır o toplantılarda. Tam da burada profesyonel site yöneticiliği devreye girer. Eğer iyi bir yönetici veya yönetim firması iseniz gerek divan başkanlığına, gerekse genel kurula katılanlara o toplantının ağırlığını ve sunumu çok iyi bir şekilde karşı tarafa hissettirebilirseniz toplantınız kazasız belasız geçer. Site bütçesinin adı üzerinde olan "Tahmini İşletme Bütçesi" yani herşeyi tahmin üzerine bir önceki senesi var ise bir önceki senenin dataları ile karşılaştırarak ortalama bir bütçe hazırlanır. Ancak siteye her ay gelecek elektrik, su, doğalgaz faturalarını tam kuruşu kuruşuna bilme şansınız olmadığı ve bazı mucbir olayların, daha doğrusu hayatın neler getireceğini bilemediğiniz için site bütçesi yıl sonunda beklenmeyen eksi (-) rakamlar verebilir. Şayet bu kat maliklerine doğru ve net, şeffaf bir şekilde anlatılırsa hiç bir sorun yaşanmadan herkes bunu anlayışla karşılayabilir. Ancak, gerekli doneler elinizde olmadan "biz aidata yüzde bilmem kaç zam yapıyoruz" derseniz işte o zaman etkiye tepki nasıl olur o toplantıda görürsünüz.

Benim bunca yıllık tecrübeme dayanarak gördüğüm şu ki divan başkanlığı yapacak kişinin hem konuya, hem de siteye, hem de çok iyi bir hatip olması çok önemlidir.

Gelelim genel kurullarda oy kullanma hususlarına. Bir önceki yazımda demiştim ki eğer benim 3 adet veya 1 adet evim var ise genel kurulda da 3 oy veya 1 oy kullanabilirim. Ancak 30 adet evim var ise 30 oyu tek başıma kullanamam demiştim. Burada KMK 31. Maddesi devreye girer ve daha demokratik bir genel kurul olması için kat maliklerine sayıca çok fazla dairesi olanların tek başına değilde sahip olduğu evin 3'te 1' i kadar oy kullanma hakkı tanır. Yani 30 eviniz var ise 10 oy kullanabilirsiniz. Şimdi siz bana peki Adem bey benim diğer 20 oyum nereye gitti diyeceksiniz. Hemen cevap vereyim diğer 20 oyu da yine 10 oy ve 10 oy olacak şekilde sizin vekaletle yetkilendirdiğiniz sizin adınıza oy kullanabilecek 2 kişi kullanabilir. Bir önemli nokta da bir kişinin evi 150 m2, bir başkasının ki 60 m2 olsun. Her iki ev sahibi de m2' ye bakılmaksızın sadece 1'er oy hakkına sahiptirler. Yani arsa payı oranına bakılmaksızın her kat maliki sahibi olduğu ev sayısı kadar oy kullanma hakkına sahiptirler. Sizlere başımdan geçen komik ve bir o kadar trajikomik bir olaydan bahsederek bu yazıma son vereyim. Bir sitemizin genel kurul toplantısındayken toplanma yönetmeliği gereği açılış yoklama, istiklal marşı, saygı duruşu ve gündem maddeleri sırasıyla takip eder. İstiklal marşının okunması için tüm kat maliklerini ayağa davet ettik. Ancak rejimiz bir türlü İstiklal Marşını çalamadı. Seste bir problem çıktı. Daha toplantı başlamadan gerginliğin fitilini kendimiz ateşledik. Siz siz olun toplantıdan önce rejide herşeyin çalışıp çalışmadığını kendi ellerinizle kontrol edin. Bu da bana acı bir tecrübedir.

Genel Kurul nedir? Nasıl Yapılır?

Site yönetimleri 634 sayılı KMK gereği denetime tabii olup, görev sonunda da mevcut yönetim kurulu kat maliklerine çalışmalarını ve dönem sonundaki bütçelerini genel kurula ibra ettirmek mecburiyetindedirler. Genel kurullar, aynı TBMM gibi ülkemizdeki en önemli karar merci nasılsa site genel kurullarıda aynı şekilde site için en önemli kararların alındığı, yönetim kurullarının belirlendiği, site için tüm toplu kararların alındığı kuruldur. Peki genel kurul usül ve esasları nelerdir?

Genel kurul aşamasına gelirken bir önceki yazımızda da belirttiğimiz gibi yönetim kurulu bütün kat maliklerine tebligat yolu ile, duyuru panolarına yazılar asarak, sms ve e-mail ile tüm iletişim kanallarından yerli ve yabancı bütün kat maliklerini bilgilendirmek zorundadır. Bu aşamadan sonra yönetim kurulu genel kurul hazırlıklarını yapmaya başlar. Bu hazırlıklar içerisinde yapılan faaliyet çalışmaları (ister slayt sunum, isterse toplantıya katılanlara mini bir dosya) hazırlayarak herkesin bilgilendirilmesi sağlanmalı. Aynı şekilde mali durumda yine aynı şekilde hazırlanmalı. Genellikle faaliyet sunumunu yönetim kurulları, mali durum sunumunu da denetim kurulları yaparlar.

Genel Kurul toplantısına iki türlü katılım şekli vardır. Birincisi asaleten, ikincisi vekaletendir. Asaleten kelime anlamı üzerinde olduğu gibi asil olarak kat malikinin kendisinin doğrudan toplantıya katılması şeklidir. Vekaleten ise kat malikinin toplantıya katılamaması durumunda bir resmi olmayan bir vekalet yazısı ile kendisinin yerine katılacak kişinin adının soyadının t.c kimlik numarasının yazdığı kısaca “benim yerime şu t.c kimlik nolu kişi bu toplantıya katılabilir” yazısına benzer bir metin ile ekinde kat malikinin kimlik fotokopisi veya tapu fotokopisi mutlaka olmalıdır. Bu ne için geçerlidir derseniz buna cevap çok basit. Resmi bir vekalet yazısı olmadığı için sahtekarlığa çok açık bir konudur. Sahtekarlık kelimesi biraz ağır olabilir diye düşünebilirsiniz ancak bu işe yeltenen kişi veya kişiler tespit edilmesi halinde hukuken evrakta sahtecilik suçlamasıyla doğrudan suçlanabilirler. Genel kurulda her kat maliki o sitede kaç tane bağımsız bölüm tapusu var ise o kadar oy kullanabilir. (Oy kullanma hesaplamasını bir başka yazımda bahsedeceğim). Örnek verecek olursak benim A sitesinde 3 adet evim var ise tapusu benim adıma ise ben genel kurulda 3 adet oy kullanma hakkına sahibim demektir. Burada sadece şunu belirtmemiz gerekir şayet benim aynı sitede 30 adet evim var ise 30 evim için 30 oyun hepsini tek başıma kullanamıyorum. Bu hesaplamayı bir başka yazımda sizlere daha anlaşılır şekilde anlatacağım merak etmeyin. Çok uzun bir yazı yazarak okuyucularımı sıkmak istemediğim için genel kurul incelikleri ve detayları başlığı altında genel kurul konumuza devam edeceğiz. Genel kurul gerçekten de bir kaç cümle ile anlatılıp bitirilecek bir husus değil. Diğer yazımda genel kurullarda başımdan geçen ilginç olaylarıda sizlerle paylaşacağım.