SİTE YAŞAM KURALLARI NELERDİR

Toplu sitelerin diğer apartman dairelerinden en büyük farkı kural ve yönetmeliklere bağlı olarak yaşam sürülmesidir. Herhangi bir mahallenin apartman dairesinde oturmanız halinde herkes kendi katından mes'uldür. Hatta bazıları bunu bile yapmamak için çok sembolik paralara halk arasında merdivenci diye adlandırdığımız kişiye örneğin 5 katlı bir apartman dairesinin haftada  bir veya iki defa baştan aşağı merdiven, korkuluk, saat dolapları gibi yerlerin temizliğini yaptırarak çok küçük sembolik paralar ödeyerek temizlik yaptırabiliyorlar. Bu tip apartman dairelerinde herhangi bir kural, yönetmelik vs. uygulama yoktur. Herkes kendi katından ve evinden mes'uldür. Ancak her zaman karşılaştığımız yüksek sesli müzik, gece çok fazla gürültü yapılması, apartman binasına giriş çıkışların kontrolsüzlüğü vb. daha sayabileceğimiz çok fazla olumsuz duruma karşıda herkes kendi bireysel tedbirini almak zorundadır. Zaten günümüzde baktığımızda da saydığım olumsuzlukların çoğunluğu bu tip apartman dairelerinde oluyor. Peki toplu yaşamın olduğu site yaşam kuralları nasıl oluyor. Bu konu çok teferruatlı olduğu için özetleyerek ve çok minimize ederek anlatacağım. 

Bir kere öncelikle komşuluk hakkı dediğimiz husus her şeyin başını çekmektedir. Evimizin için de işler ters gittiğinde aklımıza komşumuz gelmelidir. "Acaba komşum rahatsız oluyor mudur" sorusunu kendimize sormamız gereklidir. Bu konu ile ilgili peygamber efendimiz S.A.V buyururlar ki "Cebrail bana komşu hakkında o kadar tavsiyede bulundu ki, vallahi onu mirasçı bırakacak sandım." derler. Buna benzer bir çok özlü söz ve alimlerin sözleri bulunmaktadır. "Komşusu açken, tok yatan bizden değildir." , "Komşu, komşunun külüne muhtaçtır." , "Sizden birisi kendisi için istediğini din kardeşi için yahut komşusu için istemedikçe tam iman etmiş sayılmaz." daha bunun gibi sayabileceğim nice hadis, özlü sözler bulunmaktadır. O nedenle komşuluk ilişkilerimiz gerek medeni kanunda, gerekse dini kanun ve haklarda çok önemlidir. 

En başta söyleyebileceğimiz yüksek sesle müzik dinlememe, ev içerisinde çok fazla gürültü yapmama, gece geç saat olduğunda gerek yüksek sesle konuşmama, gerekse tv veya müzik sesini kısma en önemli uymamız gereken kurallardır. Sonrasında ortak mahallere geçecek olursak şayet koridorda çöp kovası var ise kapı önüne çöp poşeti bırakmamalıyız, eğer çöp kovası yok ise site yönetiminin çöp bırakma saat ve günlerine uymalıyız. Kapımızın önüne ayakkabı, bebek arabası, bisiklet vb. eşyalarımızı asla koymamalıyız. Site yönetiminin bunlar için gösterdiği depo veya park alanlarına bırakmalıyız. Eğer bunlar da yoksa evimizin içinde muhafaza etmeliyiz Bunlar bizim kapı komşularımızı rahatsız edecek önemli etkenlerdir. Site ortak kullanımına sunulan var ise yüzme havuzu kurallarına uymalıyız, fitness salonu kuralları, hamam, sauna, buhar odası yani ıslak hacim dediğimiz alanlarda mutlaka yazılı ve sözlü kurallara riayet etmeliyiz. Şu bilinmelidir ki site yönetiminin her uygulanmasını istediği kural keyfi değil site sakinlerinin hem sağlık, hem de can güvenliği içindir. Site içerisinde yazılı olan araç azami hızına dikkat etmek yine önemli kuralların başında gelmektedir. Geçmiş yıllarda site otopark ve yollarında istemeden ancak dikkatsiz ve kurallara uymadığı için komşusuna veya komşusunun çocuğuna aracı ile çarpan trafik kazalarına rast geldiğimiz üzücü bir gerçektir. Asansör kabinleri içerisinde başka yolcu var ise kimseyi rahatsız etmeden yolculuk yapmak. Koridor ve site ortak alanlarında özellikle bahçe katlarının kendi alanlarına girmemek dikkat edilmesi gereken konulardır. 

Diğer bir hususta sitemiz için çalışan emekçi kardeşlerimizle alakalıdır. Şu bu meslekte uzun yıllardır çalışan birisi olarak çok fazla başıma gelmektedir. Örneğin sitemizde hava yolu personellerimiz çalışmakta olsunlar. Bu kıymetli personellerimizden birisi gece uçuşundan gelsin hem yorgun hem de uykusuz evine gelmiş dinleniyor. Sitelerde normal çalışma standarttı çoğunlukla her meslekte olduğu gibi gündüz olduğu için eğer ki büyük bir site ise temizlik makineleri ile temizlik yapılmaktadır. Bunun sesinden rahatsız olan gece uçuşundan gelen personellerimiz çoğunlukla rahatsız edildiği gerekçesiyle çalışan personellerimize sözlü ve fiziki olarak bazen müdahalede bulunuyorlar. Böyle bir durumun yaşanmaması için özellikle o site sakinimizin sabah mesai saati başlaması ile site yönetimine durumunu bildirmesi gereklidir. Site yönetimlerinin en büyük vizyonlarından biri site sakini memnuniyeti oluğu için bu konuyu anlayışla karşılayacak olup o katı gerekirse ileri bir saat veya bir sonraki güne bırakabilme tasarrufuna sahiptirler. Bunun gibi aslında konuşarak çözülebilecek bir çok sorun aşılabilir. Site personellerinin de koridor ve ortak alanlarda sigara, argo konuşma, yüksek sesle konuşma, aracı var ise dikkatli kullanma gibi hususlara azami özen göstermesi gereklidir. 

Kısaca son söz olarak belirtecek olursak hem yaşayan hem de çalışan kendisini karşısındakinin yerine koyarsa eminim ki o site güllük gülistanlık içerisinde huzurla yaşanılabilir bir yer olacaktır.

Aidat Tahsilat Problemleri

Site yönetimlerine anket yapsanız en çok muzdarip oldukları konunun aidat tahsilatları olduğunu göreceksinizdir. Maalesef bizim ülkemizde site yönetimlerine ödenen aidatların halk arasında çok gereksiz ve lüzumsuz olduğu görülmektedir. Site bütçesinden bir haber site sakinlerinin söylediği ilk söz “Kardeşim o kadar aidat veriyoruz nereye gidiyor bu paralar” olacaktır. Ya da “Bu kadar aidat ödüyoruz sadece çöpümüzü alıyorlar onu da almasınlar kendimiz atarız” cümlelerini çok duymaktayız. Bu görüşün değişmesi biz bilinçli yöneticilerin, bu işi profesyonelce yapanların sağlayacağı öz veri ile düzeleceği aşikardır. Ben bunun için şahsen çok kafa yordum. İnsanların verdikleri paraların nerelere gittiğini öğrenmeleri kadar doğal bir şey olmadığı konusunda sanırım hepimiz hem fikirizdir. Eğer iyi bir site yönetimi iseniz, şeffafsanız, aldığınızın ve verdiğinizin hesabı doğru tutulmuşsa bunu göğsünüzü gere gere her yere her platformda paylaşmalısınız öncelikle. Bu güven duvarını öncelikle yıkar. Sonra neler yaptığınızı, günlük, haftalık ve aylık olarak muhakkak gerek yönetim kurulunuzla, gereksede tüm site sakinleriyle paylaşmalısınız. Böylece ne işler yapıldığını herkes görecektir. Hele hele en önemlisi birazda yenilikçi bir yöneticiyseniz farklı çalışmalarınız insanların gözünden emin olun kaçmayacaktır. Tüm bunların sonrasında insanlar neye aidat ödediklerini görecekler, ne için sizin para istediğinizi anlayacaklar tabii ki %100 memnuniyet çok zor hatta imkansızdır. Ancak yarıdan fazla bir memnuniyet bu çalışmalar ve paylaşımlarla mümkündür. Bayramın 3. Gününe girerken bayram sonrasında tüm site yönetimlerimizi yoğun bir çalışma ve tahsilat telaşesi bekliyor herkese kolaylıklar dilerim. 

Sitelerde Resmi, Dini ve Özel Günlerde Neler Yapılmalı?

Site yönetimlerinin tabiri caizse kendilerini en iyi gösterebildikleri zamanlar resmi, dini ve özel günlerdeki organizasyonlarıdır. Bu zamanlarda yaptıkları organizasyonlarla hem site sakinleriyle yakınlaşma, hemde kendi duyarlılıklarını gösterme fırsatı yakalamış olurlar. Kendi yaptığım organizasyonlar üzerinden örnek vermem gerekirse, örneğin kızılay haftasında kan verme organizasyonu yapılabilir. Bunun için Kızılay ile iletişime geçtiğinizde size kan verme aracı gönderiyorlar sizde bunu daha önceden sms ve duyurularla sitenize duyuruyorsunuz ilgi duyan, herkes katılarak hem bir iyilik hem de sosyal bir aktiviteye katılmış oluyorlar. Resmi bayramlarda sitenizi şanlı Türk Bayrağımızla donatarak herkesi gururlandıran bir tablo oluşturabilirsiniz. Anneler gününde veya Dünya Kadınlar gününde sitenizdeki kadınlara çiçek dağıtabilirsiniz. Bunlar gibi daha bir çok örnekle sitenizde sosyal aktiviteler yapabilirsiniz. Ben özellike şunu tavsiye ederim tüm meslektaşlarıma. Görev yaptığınız sitenin bağlı bulunduğu ilçe belediyesi ile sürekli dirsek temasında olmanızı özellikle tavsiye ederim arkadaşlar. Belediyelerin Çanakkale, piknik, İstanbul gezileri, müze gezileri vb. bir çok organizasyonları olabiliyor eğer belediye ile ilişkilerinizi iyi tutarsanız bu tip organizasyonlar için siteniz adına bir çok etkinlik yapabilirsiniz. Bu da benden size bir dip not olsun. Bu yazımı yazmamla Ramazan Bayramının artık 2. Gününe girmiş bulunuyoruz. Tüm okurlarımın, meslektaşlarımın mübarek ramazan bayramını tebrik ederim. Saygı ve Sevgilerimle. 

SİTE YÖNETİM KURULU VE SİTE MÜDÜRÜ GÖREV VE SORUMLULUKLARI

Site yönetim kurulunu öncelikle tanıyalım sonra da site müdürünün görev ve sorumluluklarını anlayalım. Site Yönetim Kurulu: 

Eğer site yeni kurulmuş ise siteyi yapan müteahhit tarafından 2 yıl süre ile yönetilen geçici yönetim kuruludur. 2 yıl sonrasında ise yapılan kat malikleri genel kurulu ile kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan bu işi profesyonel olarak yapan kişilerin oy birliği veya çokluğu ile seçilerek aksi belirtilmedikçe en fazla 2 yıl süre ile yönetim sorumluluğunun üstlendiği gruba ve yine aksi belirtilmedikçe en az 3 kişiden oluşan temsil grubuna site yönetim kurulu denir.

Site Müdürü veya İşletme Müdürü: 

Seçilen yönetim kurulunun kendi hayat meşgalesi, mesleği ve kendi iş hayatları olmasından dolayı sitenin günlük ihtiyaçlarının takibini, mali durumunun takibini, sitede görevli olarak çalışan tüm personellerin takibini, site içerisinde genel huzur ve kalitenin sürekli olmasının takibini yapmak için ve diğer bir mahiyetle site yönetim kurulunun yerine onları temsil eden yetkili kişiye site müdürü denir.

Site müdürü sitenin günlük çalışma ve ihtiyaçlarının takibini yaparak bağlı bulunduğu yönetim kuruluna raporlama yapar. Yapılması gereken tüm işlerin bilgisini vererek yönetim kurulunun onayını aldıktan sonra gerekli işlemleri gerçekleştirir. Sitenin ihtiyaç duyduğu satın alınması gereken sarf malzemeden tutunda, bakımı yapılması gereken tüm makine ve teçhizatların tüm sorumluluğu site müdürüne aittir. Asansörlerin fenni muayenesinden tutunda, çocuk parkındaki salıncağın vidasına kadar hatta otoparkta yanmayan florasan aydınlatmaya kadar her şeyden sorumludur. İyi bir site müdürü çalıştığı sitenin sahasına, ortak alanlarına, sosyal tesislerine, koridorlarına ve hatta site sakini profiline kadar hakim olmalıdır. Hangi site sakini agresif, hangisi iyi huylu bilmelidir. Sitesine ve site sakinine hakim olamayan site müdürü ne yazık ki başarılı olamaz. Site sakinlerine hakim olabilmek ve onları tanıyabilmek içinde bu işi yapan meslektaşlarıma tavsiyem sürekli olarak kendilerini çaya ve kahveye yönetim ofisine davet ederek hem çalışmalarından bahsederek, hemde ülke ve dünya üzerine hatta sitelerinin varsa problemleri üzerine sohbet ve görüş fikir alışverişinde bulunarak sitede yaşayanları tanıma olanağına sahip olabilirsiniz. Bunun size meslek hayatınızda o kadar faydası olacak ki demek istediğimi ancak uygulayarak anlayabilirsiniz. Yine başımdan geçen bir hikayeyi anlatarak yazımı sonlandırmak istiyorum. Görev yaptığım bir sitemde öğlen saati olmuş ve yemek yemem gerekiyordu. Tam da o sırada çok sevdiğim bir site sakinim ofise ziyaretime geldi. Saat öğle arası olduğunu fark edince aramızdaki samimiyetle "senin öğlen arası dinlenme izninden çaldım, kusura bakma gel seni yemeğe götüreyim" diyerek ısrarla bana yemek ısmarladığını hatırlarım. Samimi ve gayretle, iyi niyetle çalışmanız halinde zaten site sakinlerinden gereken takdiri görürsünüz. Orası onların yuvaları, evleri olduğu için sitelerinde bir çivi dahi çakılsa hemen fark edip memnuniyet duyabiliyorlar. Tabii ki tam aksine hiç bir faaliyet gösterilmemesi halinde de çalışmaların kötü gittiğini de yine aynı şekilde fark edebiliyorlar. O nedenle tüm site müdürü meslektaşlarıma tavsiyem o dur ki, dinimizin de hadislerinde çok sıksa bahsettiği konudur, "İki günü eşit olan aldanmış, bugünü dününden kötü olan ise lanetlenmiştir" der. O nedenle her günün üzerine koymalısınız. Bu her işinizde böyle olmalıdır. Söylediklerimizi anlamak ve anladıklarımızı uygulamak nasip olur inşallah. 

Profesyonel Site Yönetimleri Neler Yapar?

Dünya’ da yeni ve gelişen teknolojiyle büyüyen bir sektör meydana geldi. İnşaat firmalarının koca koca binalar yapıp insanlara kampanyalı fiyatlarla sattıktan sonra o büyük yapıların bir nizam ve kuralla işlemesi gerekmektedir. Peki herkesin işi gücü kendine göre hayat meşgalesi varken o kocaman sitelerin eksik gediği ile kim ilgilenecek. Kim işinden gücünden, ailesinden, sevdiklerinden hatta bir çok sosyal faaliyetinden zaman ayırıpta oturduğu yerin derdiyle tasasıyla uğraşacak. Kim neden yan komşusuyla kötü olmak istesin ki. İşte tüm bu ihtiyaçlar için yep yeni bir sektör ortaya çıktı. Site yönetim firmaları. Yukarıda bahsettiğim tüm ihtiyaçların karşılanması için kurulmuş insanların oturdukları yerlerde daha kaliteli, daha huzurlu bir şekilde yaşamalarını sağlamak için çalışan hizmet üreten firmalardır. Site yönetim firmalarının tek amacı site sakini memnuniyetini sağlamaktadır. Burada bizim kendimize has Türk Milleti olarak özgün bir özelliğimizden de bahsetmeden geçemeyeceğim. Maalesef işin içinde para olduğu için insanlar site yönetimine aidat ödedikleri için beklentilerini her zaman en üst seviyede tutarlar. Bu nedenle en ufak eksik kalan bir işte doğal olarak rahatsızlıklarını dile getirirler. Site yönetimleri hiç bir yerde insanlar tarafından sevilmezler. Çünkü aidat topladığı ve o toplu alan içerisinde kural koyucu olduğu için kimilerine göre özgürlük kısıtlayıcı olarak görülürler. Halbuki site yönetimleri tamamen anayasaya bağlı, hukuka bağlı, açık ve şeffaf yönetilmek zorunda oldukları için tüm site sakinlerine eşit mesafede olarak işlerler. Kısacası ülkenin Cumhurbaşkanını bile ülkenin %50’si severken diğer %50’si sevmeyebiliyor. İşte site yönetimleride bu şekildedir seveni, destekleyeni, konulan kurallara uyanı kadar, tam aksi hareket edenlerde olabiliyor maalesef. Toplu yaşam alanlarının olduğu konutların daha iyi yönetilmeleri için kurulan bu kuruluşlar her geçen gün gelişen teknolojiyle insanlarımıza daha iyi ve kaliteli hizmet vermek için gelişiyorlar. Artık mobil çağın gelişmesiyle site aidatlarının telefondan hiç yönetim ofisine gitmeden telefondan tek bir tıkla aidat ödenebiliyor. Bu gibi daha bir çok teknolojik kolaylıkların artmasıyla ve eski yapıların yerine yeni ve büyük yapıların yapılmasıyla bu yeni hizmet sektörü de eş oranlı olarak hızla büyüyüyecektir. 

GENEL KURUL TOPLANTILARINDA YAŞANANLAR

Site genel kurul toplantıları kimi zaman sessiz sakin geçerken, kimi zamanda çok hararetli tartışmaların olduğu hatta daha ileri boyutlara taşınarak kavgaların yaşandığı çok sesli toplantılardır. Bu toplantılarda gerek site yönetim kurulu faaliyetleri, gerek mali bütçe ve gerekse yeni gelecek yılın bütçesi tüm kat maliklerinin önüne getirilerek sitenin genel analizi ortaya çıkartılır. İşte tam da bu aşamada eğer site aidatları yetersiz kalmışsa gelecek yıla okkalı bir zam yapılması gerekiyorsa o zaman genel kuruldaki şenliği izleye durun derim. Bu kadar parayı nereye harcıyorsunuz demelerinden tutun da, ben aday olmak istiyorum aidatları düşüreceğim deyip hatta seçilip düşüremeyenler mi dersiniz, ölürüm de bu aidatı ödemem deyip divan başkanlığına sandalye fırlatan veya sahneyi işgal eden mi dersiniz ne isterseniz yaşanır o toplantılarda. Tam da burada profesyonel site yöneticiliği devreye girer. Eğer iyi bir yönetici veya yönetim firması iseniz gerek divan başkanlığına, gerekse genel kurula katılanlara o toplantının ağırlığını ve sunumu çok iyi bir şekilde karşı tarafa hissettirebilirseniz toplantınız kazasız belasız geçer. Site bütçesinin adı üzerinde olan "Tahmini İşletme Bütçesi" yani herşeyi tahmin üzerine bir önceki senesi var ise bir önceki senenin dataları ile karşılaştırarak ortalama bir bütçe hazırlanır. Ancak siteye her ay gelecek elektrik, su, doğalgaz faturalarını tam kuruşu kuruşuna bilme şansınız olmadığı ve bazı mucbir olayların, daha doğrusu hayatın neler getireceğini bilemediğiniz için site bütçesi yıl sonunda beklenmeyen eksi (-) rakamlar verebilir. Şayet bu kat maliklerine doğru ve net, şeffaf bir şekilde anlatılırsa hiç bir sorun yaşanmadan herkes bunu anlayışla karşılayabilir. Ancak, gerekli doneler elinizde olmadan "biz aidata yüzde bilmem kaç zam yapıyoruz" derseniz işte o zaman etkiye tepki nasıl olur o toplantıda görürsünüz.

Benim bunca yıllık tecrübeme dayanarak gördüğüm şu ki divan başkanlığı yapacak kişinin hem konuya, hem de siteye, hem de çok iyi bir hatip olması çok önemlidir.

Gelelim genel kurullarda oy kullanma hususlarına. Bir önceki yazımda demiştim ki eğer benim 3 adet veya 1 adet evim var ise genel kurulda da 3 oy veya 1 oy kullanabilirim. Ancak 30 adet evim var ise 30 oyu tek başıma kullanamam demiştim. Burada KMK 31. Maddesi devreye girer ve daha demokratik bir genel kurul olması için kat maliklerine sayıca çok fazla dairesi olanların tek başına değilde sahip olduğu evin 3'te 1' i kadar oy kullanma hakkı tanır. Yani 30 eviniz var ise 10 oy kullanabilirsiniz. Şimdi siz bana peki Adem bey benim diğer 20 oyum nereye gitti diyeceksiniz. Hemen cevap vereyim diğer 20 oyu da yine 10 oy ve 10 oy olacak şekilde sizin vekaletle yetkilendirdiğiniz sizin adınıza oy kullanabilecek 2 kişi kullanabilir. Bir önemli nokta da bir kişinin evi 150 m2, bir başkasının ki 60 m2 olsun. Her iki ev sahibi de m2' ye bakılmaksızın sadece 1'er oy hakkına sahiptirler. Yani arsa payı oranına bakılmaksızın her kat maliki sahibi olduğu ev sayısı kadar oy kullanma hakkına sahiptirler. Sizlere başımdan geçen komik ve bir o kadar trajikomik bir olaydan bahsederek bu yazıma son vereyim. Bir sitemizin genel kurul toplantısındayken toplanma yönetmeliği gereği açılış yoklama, istiklal marşı, saygı duruşu ve gündem maddeleri sırasıyla takip eder. İstiklal marşının okunması için tüm kat maliklerini ayağa davet ettik. Ancak rejimiz bir türlü İstiklal Marşını çalamadı. Seste bir problem çıktı. Daha toplantı başlamadan gerginliğin fitilini kendimiz ateşledik. Siz siz olun toplantıdan önce rejide herşeyin çalışıp çalışmadığını kendi ellerinizle kontrol edin. Bu da bana acı bir tecrübedir.

Genel Kurul nedir? Nasıl Yapılır?

Site yönetimleri 634 sayılı KMK gereği denetime tabii olup, görev sonunda da mevcut yönetim kurulu kat maliklerine çalışmalarını ve dönem sonundaki bütçelerini genel kurula ibra ettirmek mecburiyetindedirler. Genel kurullar, aynı TBMM gibi ülkemizdeki en önemli karar merci nasılsa site genel kurullarıda aynı şekilde site için en önemli kararların alındığı, yönetim kurullarının belirlendiği, site için tüm toplu kararların alındığı kuruldur. Peki genel kurul usül ve esasları nelerdir?

Genel kurul aşamasına gelirken bir önceki yazımızda da belirttiğimiz gibi yönetim kurulu bütün kat maliklerine tebligat yolu ile, duyuru panolarına yazılar asarak, sms ve e-mail ile tüm iletişim kanallarından yerli ve yabancı bütün kat maliklerini bilgilendirmek zorundadır. Bu aşamadan sonra yönetim kurulu genel kurul hazırlıklarını yapmaya başlar. Bu hazırlıklar içerisinde yapılan faaliyet çalışmaları (ister slayt sunum, isterse toplantıya katılanlara mini bir dosya) hazırlayarak herkesin bilgilendirilmesi sağlanmalı. Aynı şekilde mali durumda yine aynı şekilde hazırlanmalı. Genellikle faaliyet sunumunu yönetim kurulları, mali durum sunumunu da denetim kurulları yaparlar.

Genel Kurul toplantısına iki türlü katılım şekli vardır. Birincisi asaleten, ikincisi vekaletendir. Asaleten kelime anlamı üzerinde olduğu gibi asil olarak kat malikinin kendisinin doğrudan toplantıya katılması şeklidir. Vekaleten ise kat malikinin toplantıya katılamaması durumunda bir resmi olmayan bir vekalet yazısı ile kendisinin yerine katılacak kişinin adının soyadının t.c kimlik numarasının yazdığı kısaca “benim yerime şu t.c kimlik nolu kişi bu toplantıya katılabilir” yazısına benzer bir metin ile ekinde kat malikinin kimlik fotokopisi veya tapu fotokopisi mutlaka olmalıdır. Bu ne için geçerlidir derseniz buna cevap çok basit. Resmi bir vekalet yazısı olmadığı için sahtekarlığa çok açık bir konudur. Sahtekarlık kelimesi biraz ağır olabilir diye düşünebilirsiniz ancak bu işe yeltenen kişi veya kişiler tespit edilmesi halinde hukuken evrakta sahtecilik suçlamasıyla doğrudan suçlanabilirler. Genel kurulda her kat maliki o sitede kaç tane bağımsız bölüm tapusu var ise o kadar oy kullanabilir. (Oy kullanma hesaplamasını bir başka yazımda bahsedeceğim). Örnek verecek olursak benim A sitesinde 3 adet evim var ise tapusu benim adıma ise ben genel kurulda 3 adet oy kullanma hakkına sahibim demektir. Burada sadece şunu belirtmemiz gerekir şayet benim aynı sitede 30 adet evim var ise 30 evim için 30 oyun hepsini tek başıma kullanamıyorum. Bu hesaplamayı bir başka yazımda sizlere daha anlaşılır şekilde anlatacağım merak etmeyin. Çok uzun bir yazı yazarak okuyucularımı sıkmak istemediğim için genel kurul incelikleri ve detayları başlığı altında genel kurul konumuza devam edeceğiz. Genel kurul gerçekten de bir kaç cümle ile anlatılıp bitirilecek bir husus değil. Diğer yazımda genel kurullarda başımdan geçen ilginç olaylarıda sizlerle paylaşacağım. 

Site Yönetim ve Denetim Kurulu Nasıl Kurulur?

Site yönetim ve denetim kurullarının kuruluş aşamalarına değinelim. Türkiye’de genel olarak kuruluş şu şekilde gerçekleşir; Müteahhit firma tapu idaresine tapuya işli yönetim planını beyan eder daha sonra ilk etapta biten evleri kat maliklerine (ev sahiplerine) teslim eder. Genellikle yönetim planlarında ilk yıl veya ilk iki yıl yönetim kurulu görevini müteahhit firma yetkilileri veya onların atadıkları kişiler gerçekleştirir. Bu kurul site aidatlarını, işletme bütçesini, site gelir ve giderlerini, kısaca sitenin her şeyi ile görev sürelerince ifa etmek zorundalardır. Ta ki yönetim planındaki görev  süreleri dolana kadar. Peki görev süreleri dolduktan sonra ne olacak? Hemen onu da anlatalım. Bu sürenin dolmasına yakın mevcut yönetim kurulu genel kurulun gerçekleşeceği tarihi, toplantı yerini, saatini tüm kat malikleri ile paylaşır 634 sayılı KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) Madde 29 maddesinde bu konu açıkça belirtilmiştir. KMK 30. Maddesinde toplantının başlayabilmesi için toplam bağımsız bölüm (daire) saysının en az yarısından bir fazlasının toplantıya katılıyor olması gereklidir der. Aksi halde toplantı başlayamaz en erken bir hafta, en geç iki hafta içinde ikinci kez ancak bu sefer çoğunluk şartı aranmaksızın toplantı başlayabilir. Bu toplantıda mevcut yönetim kurulu görev süresi boyunca yapmış olduğu faaliyetleri,  sitenin mali durumunu kat maliklerine anlatır ve ibrasını talep eder. Her şey olumlu neticelendiğinde mevcut yönetim başarılı bir dönem geçirmiş kabul edilir. Akabinde yeni dönem için yönetim kuruluna aday olmak isteyenlerin talepleri alınır yönetim planında aksi belirtilmedikçe yönetim kurulu 3 asil, 3 yedekten, denetim kurulunda ise yönetim planında aksi belirtilmedikçe 1 asil, 1 yedek yeterli olabilmektedir.  Sonraki işlemlerde ise kat malikleri yeni yönetim kurulunu oluşturacak adayları seçer bu genel kurul tutanakları ile genel kurul kararına bağlanır ve noterden onaylatılarak resmileştirilir. Aynı işlem denetim kurulu içinde geçerli olup yine oylama ile belirlenir. 

Site Yönetimi nedir?

Site yönetimi; Toplu yaşamın olduğu yerlerde yaşayan insanların belli başlı kurallara uyarak hizmet alınmasına, buna karşılık olarak bütün bir yılı kapsayan tahmini bir harcama bütçesine karşılık her bağımsız bölümün kendine düşen miktar kadar bedel (aidat) ödemesi, bu bedeller karşısında da toplu alanda yaşayanlara hizmet sunulmasıdır. 

Site yönetimleri genel olarak ne iş yaparlar; Site yönetimlerinin en büyük görevi toplu yaşamdaki insanların yaşam kalitesinin arttırılarak iyi hizmetler sunmaktır. Bunlar kısaca genel hatları ile;

- Temizlik hizmeti,

- Güvenlik hizmeti,

- Ortak alanlarda site sakinlerine en iyi olanaklar sağlanması (asansör, peyzaj, makina daireleri, fitness, sauna, hamam, buhar odası, jeneratör, tv tayın, elektrik odaları, otopark vb.)

İşte tüm bu hizmetlerin o sitede yaşayanlara sunulması işlemini yapan organizasyon site yönetimidir. 

Adem Yıldız kimdir?

Adem Yıldız Kimdir?
Merhaba öncelikle kendimden bahsederek blog yayınıma start vermek istiyorum. Ben Adem Yıldız 19.07.1985 tarihinde İstanbul’da doğdum. 7 yaşıma kadar İstanbul Beyoğlu’nda yaşadım. Babam tekstil işiyle uğraşırken, annem ev hanımıdır. Biz üç kardeşiz. En büyük benim bir kız kardeşim ve bir erkek kardeşim var. Baba tarafından Kayserili, anne tarafından Şanlı Urfalı sayılırım. İlkokul 2. Sınıfa kadar Beyoğlu Sururi İlköğretim Okulunda sevgili Hüseyin Kaya hocamın öğrencisiydim. Daha sonra babamın işleri dolayısı ile Bağcılar’a taşındık. İlkokulumun devamında Dr. Cemil ve Fevziye Özkaya İlköğretim okulunda daha sonra orta okulu İstiklal İlköğretim okulunda, liseyi Yunus Emre Ticaret Meslek Lisesinde, Üniversiteyi İstanbul Ünv. Sosyal Bilimler Yüksek Okulunda ve Lisans eğitimimi Anadolu Ünv. İşletme Fakültesinde bitirdim. Bu arada evliyim ve bir erkek çocuk sahibiyim. İş tecrübelerimden özetle bahsedecek olursam. Uzun süre muhasebe mesleğini icra ettim. Bir çok mali müşavirin yanında çalıştım, daha sonra özel şirketlerde yine muhasebe ve finans departmanlarında çalıştım. Sonrasında bir inşaat şirketinin site yönetiminde muhasebe sorumlusu olarak çalıştım. Sonrasında site yönetimlerimde kendimi geliştirerek site müdürlüğüne giden uzun bir serüvene başlamış oldum. Bu blogda yaşamış olduğum deneyimleri siz okuyucularımı sıkmadan keyifle okuyarak ve bazen heyecanla takip ederek, site yönetimlerinin görev ve sorumluluklarını, nelere dikkat edilmesi gerektiğini ve bir çok konuda kanun maddeleri ve yönetim planları ile sizleri bu geleceğim en önemli sektörü olacak meslekte bilgilendirmek istiyorum. Umarım keyifle takip eder ve tüm meslektaşlarımızla paylaşırsınız.